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百亿猜想 长沙46亿推巨幅地块
日期:2010-09-04 作者: 摘自: 来源:战国策
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核心提示:新河三角洲地块原址为旧工业区,以前曾是典型的三类工业区,有较多污染严重的工业企业,区内建筑质量较差,居民住房多以低矮的棚户为主,基础设施、公益设施滞后。为此,长沙市拟对新河三角洲进行整体开发,构建文化居住片区。目前已完成了拆迁安置方面的补偿工作。总体规划也已敲定,长沙市博物馆、图书馆、音乐厅已选址于长沙新河三角洲。

  继去年10月五合垸地块以10.25亿元天价创下“中南第一高价”后,湖南长沙将要开拍的新河三角洲地块又以起拍价46.383亿元开创了中国最大金额单宗土地挂牌的历史纪录。

  “开发商对这块地的关注度超出了以往任何一次。”长沙市国土局有关人士表示,新河三角洲将是长沙市政府计划未来3年投资120亿元打造的长沙文化曼哈顿地区,土地价值极高。这块吸引了众多业界目光的新河三角洲地块位于长沙市开福区,为商住用地,出让面积为785198.56平方米,商业部分出让年限是40年,住宅部分是70年。

  定位文化居住片区

  新河三角洲地块原址为旧工业区,以前曾是典型的三类工业区,有较多污染严重的工业企业,区内建筑质量较差,居民住房多以低矮的棚户为主,基础设施、公益设施滞后。为此,长沙市拟对新河三角洲进行整体开发,构建文化居住片区。目前已完成了拆迁安置方面的补偿工作。总体规划也已敲定,长沙市博物馆、图书馆、音乐厅已选址于长沙新河三角洲。

  按照规划,新河三角洲功能定位为以居住及文化娱乐用地为主、配套商业金融等服务设施用地的文化居住片区。新河三角洲北部绿地与湘江、浏阳河连成一片,将以旅游开发为主,可安排少量的旅游、休闲和娱乐设施。

  有知情者对记者透露,由于新河三角洲以前为旧工业区,很多地块都在企业手上,政府在2005年已全部收回。该知情人透露,由于政府对工业区的重新规划,而从企业手上收回了这些地块,购买土地成本与土地开发成本将归地块所属企业,增值部分将由土地权属企业与政府按四六分成。土地增值税将由政府税务部门征收,若拍到92亿元,政府征收的比例将达到60%。

  不排除流拍可能

  将要拍卖的新河三角洲地块由于面积巨大,且与五合垸地块仅一河之隔,引起了国内诸多品牌开发商及香港开发商的倾力角逐。

  “新河三角洲现在是长沙房地产开发的重中之重,这个地方将会成为长沙未来的浦东。在长沙面积这么大且位置这么好的地并不多,新河三角洲地块一经推出,就成为全国开发商又一个新的兴奋点。”长沙市卓越置业发展有限公司的相关负责人介绍。

  “按周边五合垸去年10月12日拍卖5.5亿元起价、10.25亿元成交来看,该地块是在三角洲基础拆迁基本完成条件下拍卖,升幅将更大,至少会翻到92亿元,很有可能成为单案超百亿拍卖。”万科有内部人士如是分析,但该人士拒绝透露万科是否有兴趣参与该地拍卖。

  据测算,五合垸地块的楼面地价为854元/平方米,而仅以起拍价46.383亿元来测算的话,新河三角洲的楼面地价就已达1900元/平方米,如果新河三角洲地块以百亿成交,楼面地价则会超过3000元/平方米。而据长沙市一季度公布的新房售价是3218元/平方米。

  中信深圳公司相关负责人也明确表示对该地块非常关注,他还表示,由于要求的资金实力与开发实力都相当高,而且地价与当地 房价相当,拿地确实需要相当的勇气,不排除有流拍的可能。

  万科集团一位高层分析认为,如此成片出让的土地非常少,适合做区域开发,如果商业开发较多,100亿也许还能接受,从地价到后续的开发,预计要达到300亿元,没有几家企业肯在这么一个二线城市投入如此大笔的资金,但港资企业有可能会考虑。

  去年10月中南之最“五合垸”土地拍卖,最终摘牌的湖南湘水雅境公司,摘牌不到半年就协议转手给其他开发商。

  “我们希望有实力的开发商来角逐,但并不希望出现拿地后又转让的情况,我们会坚决抵制这种倒地行为。”长沙市国土局相关人员表示。

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